در رویه قضایی کشور ما دعوایی مانند <اعلام صحت معامله> اعم از این‌که مورد دعوا مال منقول باشد یا غیر منقول و بر فرض غیرمنقول بودن سابقه ثبتی داشته باشد یا نه و نیز دعوای تنفیذ (تأیید) معامله مال غیر منقولی که در دفتر املاک، مالک خاص دارد یا دعوای اثبات مالکیت نسبت به مال غیر منقول دارای مالک رسمی بارها مطرح و احکام متفاوتی در مورد آنها صادر شده است. در این نوشتار قصد طرح سؤالاتی ریشه‌ای داریم تا محاکم و حقوق‌دانان دیدگاه‌های استدلالی خویش را در صورت صلاحدید عرضه کنند.
<دعوا> به اظهاری گفته می‌شود که خلاف اصل یا ظاهر - و نیز بنا بر قولی خلاف فرض قانونی- باشد. بنابراین چنانچه خواهان از دادگاه تقاضا کند نسبت به مال غیر منقولی که سابقه ثبتی ندارد و خود او نیز متصرف آن است، حکم به <اعلام مالکیت> که به اشتباه <اثبات مالکیت> عنوان می‌شود بدهد، از آنجا که طبق اماره ید (ماده 35 قانون مدنی) تصرف به عنوان مالکیت دلیل یا به عبارت دقیق‌تر اماره مالکیت است و نظر به این که در صورت طرح ادعای مخالف این اماره از سوی دیگری، بار اثبات برعهده شخص اخیر است، اظهار خواهان دعوای اعلام مالکیت (متصرف) به علت موافقت با ظاهر دعوا تلقی نمی‌شود و تردیدی در رد آن نیست؛ مانند این که شخصی شیء منقول با ارزشی را متصرف (به عنوان مالک) است و از دادگاه می‌خواهد بنا به دلایلی همچون تصور یا شنیدن ادعای مالکیت از طرف ثالث حکم به اعلام مالکیت او بدهد. در دعوای <اعلام صحت معامله> نیز مگر نه این است که طبق ماده 223 قانون مدنی و اصل صحت، اصل بر صحیح بودن هر معامله‌ای است که ظاهراً واقع شده (مثلاً در مورد آن سند عادی تنظیم شده و به هر حال ظاهر حکایت از رخداد یک معامله دارد)، پس چگونه بعضی محاکم قائل به امکان پذیرش آن هستند؟
در مثالی دیگر، معامله خودرو مطابق قانون موضوعه با سند عادی محقق شده است. آیا یکی از طرفین می‌تواند تقاضای اعلام صحت این معامله را از دادگاه بخواهد یا آن که مدعی بطلان یا انحلال عقد که قولش خلاف اصل است، باید طرح دعوا کند و مدعی صحت از اقامه دلیل - بر فرض که ارکان صحت معامله موجود باشد- بی‌نیاز است؟ نگاهی به دعوای تأیید معامله مال غیر منقول دارای مالک رسمی در اینجا بحث اندکی ظریف‌تر است. مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک <همین که ملکی در دفتر املاک مطابق قانون به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او به ثبت رسیده ... مالک خواهد شناخت.>
برابر مواد 47 و 48 همان قانون، ملکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده، باید با سند رسمی معامله شود؛ والا اسناد عادی معامله این املاک در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. صرف‌نظر از این‌که رأی اجرایی هیئت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا در واقع دعوای الزام به انجام مقدمات و تشریفات تنظیم سند رسمی را به این دلیل قابل پذیرش می‌داند که سند عادی معامله این‌گونه املاک در واقع قولنامه (تعهد به معامله) است و نه خود معامله، تصور کنید دو شخص درخصوص چنین ملکی قصد انعقاد عقد بیع (نه تعهد به بیع) را داشته باشند و آن را در قالب سند عادی مکتوب و انشا کنند.
در این فرض حتی چنانچه قائل به اقوی بودن نظر حقوق‌دانانی باشیم که قائلند بیع این املاک با سند عادی هم محقق می‌شود، آیا دعوای <تأیید معامله> مذکور قابل پذیرش است؟ آیا دادگاه مرجع تأیید معاملات است یا مرجع رسیدگی به دعوا؟ مگر نه این که دعوا باید خلاف اصل باشد؟ در چنین معامله‌ای بیش از این حالات قابل تصور نیست:
1- معامله با سند عادی واقع می‌شود و به محض وقوع، آثار قانونی خود همچون انتقال مالکیت ثمن و مثمن را به دنبال دارد و مدعی بطلان یا انحلال باید طرح دعوا کند و دلیل اقامه نماید.
2- معامله با سند عادی واقع نمی‌شود و چنانچه قصد طرفین تحقق بیع باشد، باطل است. بنابراین تأیید آن هم ممکن نخواهد بود؛ زیرا مطابق ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک، اسناد این‌گونه معاملات (اسناد عادی) در هیچ یک از ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست و به آنها ترتیب اثر داده نمی‌شود.
عده‌ای از قضات معتقدند که <دعوای اعلام صحت معامله (معامله املاک دارای مالک رسمی) مسموع است.> آنان در پاسخ به این پرسش که چه اثر قانونی بر این دعوا مترتب است، اظهار داشته‌اند که <بر فرض پذیرش و منجر شدن به حکم، به سند معامله رسمیت می‌بخشد.> نمونه آن پاسخی است که به استعلام این‌جانب از دیوان عالی کشور توسط سه تن از قضات عالی‌قدر آن دیوان داده شده است.
اما به نظر می‌رسد دادگاه مرجع تأیید یا رسمیت بخشیدن به اسناد عادی نیست؛ در غیر این صورت چه نیازی به وجود دفاتر اسناد رسمی می‌باشد؟از طرفی، این نظر با فلسفه مواد 47 و 48 قانون ثبت و روح آن در تضاد است. فرض کنید شخصی پس از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک و اطمینان یافتن از مالکیت فروشنده، ملکی را خریداری می‌کند. پس از تحقق بیع با سند رسمی مشخص می‌شود که شخص ثالثی با طرح دعوای اعلام صحت معامله یا تأیید معامله حکم به نفع خویش ستانده؛ اما تا لحظه استعلام از اداره ثبت هیچ حکمی به آن مرجع ابلاغ نشده و طبق قوانین موضوعه هم دادگاه تکلیفی به اعلام حکم این نوع دعاوی به اداره ثبت ندارد.
با توجه به این که خریدار هم احتیاط‌های قانونی را رعایت کرده، چگونه این تالی فاسد برای او قابل توجیه است؟ برای پی بردن به اهمیت موضوع می‌توان تصور کرد چندین نفر با در دست داشتن احکام مذکور راجع به همان ملک و به تصور این که سند معامله آنها رسمیت پیدا کرده، آسوده در منزل خود نشسته‌اند. آیا خریدار باید بار اثبات نادرستی چنین احکامی را به دوش بکشد یا موقعیت او باید مورد حمایت قانون‌گذار قرار گیرد؟
پی نوشت :
نویسنده : عباس علیخانی قاضی دادگستری شهرستان اهواز
